Distress и ready to move сделки: Тенденции рынка недвижимости Дубая и показатели по продажам за первый квартал 2024 года

Рынок недвижимости Дубая продолжает расти. «Вторичка» после скачка по числу сделок в конце 2023 года в первом квартале 2024 года вернулась в норму, а «первичка» стабильно наращивает этот показатель. Данными за последний квартал 2023 года и первый квартал 2024 года поделились аналитики «Бюро Негинского».

В конце 2023 года вторичный рынок недвижимости Дубая показал рекордные цифры по числу сделок. Это обусловлено тем, что в начале 2024 года у большого количества проектов приближался срок сдачи.

«В этот же период на рынке недвижимости Дубая появляется большое число “distress deals”. В ОАЭ инвесторы приобретают объекты по схожей с траншевой ипотекой схеме, где последний платеж — самый большой в рассрочке. Чтобы его избежать, инвесторы выходят из сделок по стратегии “перепродажа на ключах”, то есть без оплаты последнего платежа», — отмечает Андрей Негинский, независимый аналитик жилых рынков недвижимости ОАЭ и Москвы, основатель бюро по подбору инвестиционных проектов «Бюро Негинского».

В конце прошлого года фокус на вторичном рынке возник по ряду причин:

Первая — многие инвесторы перепродавали свои юниты. Такие сделки уже относятся к сегменту «вторички». «Перепродажа на этапе сдачи проекта — это одна из наиболее популярных стратегий инвестирования в Дубае. В момент получения ключей у квартиры появляется статус “ready to move in”, а цена подскакивает», — рассказал Андрей Негинский.

Вторая — в этот период стартовало много новых проектов на острове Al Marjan, который находится в Рас-эль-Хайме. В 2027 году там откроется первое в ОАЭ казино, что станет драйвером роста цен на объекты поблизости, поэтому инвесторы заинтересованы в этой локации. В Дубае интересных стартов под конец прошлого года практически не было.

Общее число сделок в последнем квартале 2023 года составило 35 374, из них почти 30 722 пришлось как раз на перепродажу от физических лиц (то есть тех инвесторов, которые выходили из проектов) и 4 652 сделки — на покупку у девелоперов. Больше всего в конце прошлого года продавались апартаменты — почти 25 915 сделок, по виллам — 5 408. Общая сумма сделок — 33,3 млрд долларов при цене 4 638 долларов за кв. метр в апартаментах.

За первый квартал 2024 года всего состоялось 36 506 сделок. Число сделок по перепродаже и лотов, купленных напрямую у девелоперов, выровнялось. На перепродажу за первые месяцы этого года пришлось почти 17 752 сделки, а на покупку у девелоперов — 18 754. Также можно выделить повышение спроса на апартаменты и снижение на виллы. По апартаментам заключили 28 739 сделок, а по виллам — 3 910. Общая сумма сделок — 29,5 млрд долларов при цене 4 731 доллар за кв. метр.

«Общее число сделок за первый квартал 2024 в сравнении с последним кварталом 2023 года выросло на 3,2%. Объемы рынка продолжают умеренно расти. Относительно прошлого года, когда инвесторы перепродавали свою недвижимость, число сделок с девелоперскими компаниями за первый квартал текущего года выросло на 303%», — подвел итог Андрей Негинский.